Fitch Ratings asignó calificación AAA(mex) a la tercera emisión
de CEDEVIS del 2010 por parte del INFONAVIT
Monterrey, N.L. (Agosto 27, 2010) Fitch asignó la calificación de AAA(mex) con
perspectiva crediticia estable a los Certificados Bursátiles Fiduciarios
(CEBURS) denominados CEDEVIS 10-5U por un monto de hasta 1,258,652,000 (mil
doscientos cincuenta y ocho millones seiscientos cincuenta y dos mil) (UDIS)
con fecha de vencimiento legal el 20 de Septiembre de 2038 que el Instituto del
Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) a través de
Nacional Financiera, S.N.C., Institución de Banca de Desarrollo Dirección
Fiduciaria (NAFIN) en su calidad de fiduciario del fideicomiso pretende emitir.
Asimismo, Fitch asignó la calificación AA(mex) con perspectiva crediticia
estable a la Constancia Preferente, la cual se emitirá por un monto de hasta
128,960,000 UDIS a favor del INFONAVIT.
La presente será la segunda emisión realizada al
amparo de un programa de emisión de CEBURS autorizado por la CNBV por un monto
total de hasta $10,573,194,759.28 (Diez Mil Quinientos Setenta y Tres Millones
Ciento Noventa y Cuatro Mil Setecientos Cincuenta y Nueve Pesos 28/100 M.N.) o
su equivalente en UDIS. Esta emisión de CEBURS se realizará bajo un esquema de
financiamiento estructurado, en este sentido, la fuente de pago de dichos
CEBURS se encuentra representada principalmente por los flujos de efectivo
generados por un portafolio de créditos hipotecarios previamente seleccionado.
Dichos contratos de apertura de crédito han sido originados y administrados por
INFONAVIT y seguirán siendo administrados por éste (en su carácter de
administrador) a partir de la fecha de emisión.
Dicho portafolio de créditos hipotecarios será cedido a un fideicomiso
emisor (administrado por NAFIN en su calidad de fiduciario) para conformar el
patrimonio de dicho fideicomiso y funcionar como única fuente de pago de los
CEBURS. La calificación asignada a esta
emisión de CEBURS se definen en los siguientes términos:
Certificados Bursátiles Fiduciarios CEDEVIS 10-5U
|
AAA
(mex) |
La más alta calidad crediticia. Representa
la máxima calificación asignada por Fitch México en su escala de
calificaciones domésticas. Esta calificación se asigna a la mejor calidad
crediticia respecto de otros emisores o emisiones del país y normalmente
corresponde a las obligaciones financieras emitidas o garantizadas por el
gobierno federal. |
Constancia Preferente ó Instrumento Subordinado
|
AA(mex) |
Muy alta calidad crediticia. Implica una muy sólida
calidad crediticia respecto de otros emisores o emisiones del país. El riesgo
crediticio inherente a estas obligaciones financieras difiere levemente de
los emisores o emisiones domésticas mejor calificadas. |
La perspectiva crediticia asignada es estable.
La calificación asignada a los CEBURS CEDEVIS 10-5U
contempla el pago de intereses en cada fecha de pago semestral y el pago de
principal en la fecha de vencimiento; mientras que la calificación asignada a
la Constancia Preferente contempla el pago tanto de intereses como de principal
en la fecha de vencimiento, dado que dicho instrumento considera la posibilidad
de capitalizar intereses.
El portafolio se compone de 34,361 créditos
hipotecarios que se encuentran denominados en Veces Salario Mínimo Vigente en
el Distrito Federal (VSM). El saldo
promedio de estos créditos equivale a $220,841.53 Pesos en la fecha de corte.
Los créditos fueron originados con un plazo contratado promedio de 338 meses,
teniendo en la fecha de corte una antigüedad promedio ponderada de 22 meses. El
promedio ponderado de la tasa es de 7.74% anual sobre los saldos denominados en
Salarios Mínimos Vigentes en el Distrito Federal (SMGDF). La relación deuda a
ingreso de los acreditados es de 22.68%, presentando una relación crédito a
valor (LTV, por sus siglas en inglés) original de 87.76%. Los estados con mayor
participación del portafolio son Nuevo León (18.87%), Baja California Norte
(8.06%), y Guanajuato (7.91%). Los créditos hipotecarios cuentan con un seguro
de protección de pagos por medio del cual Genworth Seguros México, S.A. de C.V.
(Genworth) se obliga, en caso de desempleo involuntario, a cubrir hasta seis
amortizaciones mensuales bajo cada crédito hipotecario, durante los primeros
cinco años de su vigencia.
Los Certificados Bursátiles Fiduciarios, CEDEVIS
10-5U, cuentan con un nivel de subordinación equivalente al 26.80% del saldo
del portafolio de hipotecas a la fecha de corte, como mejora crediticia
provista por las Constancias. La Constancia Preferente (ó Instrumento Subordinado)
equivale al 7.50% del saldo del portafolio de hipotecas a la fecha de corte y
otorga al tenedor el derecho de recibir el monto
equivalente al pago de interés sobre el mencionado
instrumento en cada fecha de pago –con la posibilidad de capitalizar estos montos-,
y el pago de principal una vez amortizada la serie CEDEVIS 10-
5U. La constancia preferente tiene, a su vez, como
mejora crediticia el aforo equivalente al 19.30% del saldo del portafolio de
hipotecas a la fecha de corte, a ser representado en la fecha de emisión por la
constancia subordinada.
Bajo la perspectiva de Fitch Ratings, los créditos que
conforman el portafolio muestran un nivel de maduración adecuado, una adecuada
eficiencia de cobranza, una adecuada distribución geográfica y por centros de
trabajo, además de que corresponden únicamente a acreditados del sector formal
de la economía nacional. Las calificaciones asignadas reflejan la amplia y
probada experiencia del INFONAVIT como administrador y originador de créditos
hipotecarios.
Fitch diferencia entre créditos hipotecarios otorgados
por Infonavit y otras entidades financieras debido a sus características únicas
y por lo tanto, Fitch calcula la probabilidad de incumplimiento basándose en
información histórica proporcionada por Infonavit, asimismo asigna una tasa de
recuperación dado el incumplimiento igual a 15% para el escenario AAA(mex) y
20% para el escenario AA(mex). Las principales características que diferencian
los créditos originados por Infonavit y otros créditos hipotecarios incluyen:
La capacidad de Infonavit para retener los pagos vía nómina; los créditos están
denominados en Veces Salario Mínimo por lo que el saldo se ajusta de manera
anual tomando en cuenta los cambios en el salario mínimo; y también se otorga
un máximo de 2 prórrogas de hasta 12 meses cada una. Aunque créditos en
prórroga no son considerados como vencidos, sí tienen un impacto en el flujo de
efectivo ya que disminuye el flujo que recibe el fideicomiso. Por esta razón,
al realizar el análisis de flujos para determinar los niveles de enaltecimiento
crediticio, Fitch incluye un retraso de los flujos generados por estos créditos
en el modelo de flujo de efectivo.
La información utilizada en el
análisis de estas calificaciones fue proporcionada por el Instituto del Fondo
Nacional de la Vivienda de los Trabajadores (INFONAVIT) y/o obtenida de fuentes
de información públicas. Para mayor información del INFONAVIT visite nuestras
páginas www.fitchmexico.com y www.fitchratings.com.
Fitch Ratings utilizó las siguientes metodologías para
el análisis realizado, las cuales se encuentran disponibles en el portal de
internet www.fitchratings.com.
- Mexican RMBS Criteria, October 26, 2007.
- Global Structured Finance
Rating Criteria, 30 de septiembre de 2009.